Uit een rekenmodel dat in opdracht van Aedes is opgesteld door wetenschappelijk onderzoeksbureau Ortec Finance blijkt dat de miljardeninvesteringen van corporaties binnen tien jaar opdrogen als het huurbeleid nu niet wordt aangepast. Vorig jaar investeerden de corporaties in Nederland nog ruim 11 miljard euro in volkshuisvesting. Overigens gaat het om een huurverhoging van 1 procent boven inflatieniveau, niet meer. Anders is het voor een aantal huurders onbetaalbaar.
Investering van 11 miljard
De voorgestelde huurverhoging zou volgens een ruwe schatting van Aedes bij een gemiddelde huurprijs uitkomen op ongeveer 4,50 euro per maand extra. Het berekenen van het inflatiepercentage gebeurt door een gemiddelde van prijsontwikkelingen te berekenen. De prijsontwikkeling voor onder andere de bouwkosten en daarmee ook de onderhoudskosten is echter veel groter dan het gemiddelde niveau. Aangezien het vermogen van alle corporaties nog steeds in stenen zit, is een huurverhoging boven het inflatiepercentage noodzakelijk om ook in de toekomst te blijven investeren in wonen. En die investering van ruim 11 miljard euro levert niet alleen woningen op maar onder andere ook een impuls voor de staatskas via diverse belastingen (zoals BTW en vennootschapsbelasting), de werkgelegenheid en de leefbaarheid in wijken.
De brief is een warm pleidooi voor het betaalbaar houden van huren, waarbij een landelijk systeem zorgt voor invloed van de waarde van de woning op de huurprijs. Is de woning meer waard, moet die prijs ook betaald worden. Dat werkt nu in veel gevallen niet zo.
Integrale vernieuwing
De in de brief bepleite integrale vernieuwingen spreken mij het meest aan. Zowel de koopmarkt als de huurmarkt moet onderdeel zijn van de hervormingen. Keuzevrijheid is een groot goed. Betaalbare huur, duurdere huur, betaalbare koop en duurdere koop, het moet logisch op elkaar aansluiten. Het gat tussen huur en koop moet worden gedicht. Dat zal zorgen voor de noodzakelijke doorstroming. Dat dit integraal vernieuwen van de woningmarkt geleidelijk moet verlopen om iedereen mee te nemen, staat buiten kijf.
Tot slot moeten de regionale verschillen in beeld gebracht worden. Naast een aantal landelijke overkoepelende regels is het uitwerken van regionale woningmarktvisies essentieel om de grote verschillen tussen markten uit te nutten in plaats van ondergeschikt te laten zijn aan de regels. Laten we samen bouwen aan een gezonde woningmarkt!
Benieuwd wat uit de coalitiebesprekingen voor de woningmarkt komt…