In 2008 investeerden de 22 leden van De Vernieuwde Stad € 3,5 miljard in de steden (de totale sector: € 10,4 miljard); in 2011 verwachten zij € 4,3 miljard te investeren (de totale sector: € 13,8 miljard). In de periode 2010 tot en met 2014 bedragen de investeringen door De Vernieuwde Stad € 19,4 miljard, terwijl alle corporaties samen € 56,1 miljard investeren.
De corporaties uit De Vernieuwde Stad zien dat voornoemde investeringen wel afhankelijk zijn van het politiek klimaat. Vandaar dat zij de drie prioriteiten, maar ook drie randvoorwaarden voor de toekomst op een rij heeft gezet. Helder, overzichtelijk en transparant. De meningen van enkele prominenten op de diverse vlakken zijn daarbij bijzonder sprekend. Vandaar dat ik die hier graag citeer.
Prioriteit 1: de woningmarkt weer in beweging
Martijn de Jong-Tennekens, senior-econoom Rabobank Nederland: ‘Er is een langetermijnstrategie nodig’
“Het voorjaar van 2010 was een goed voorbeeld van hoe het niet moet. In korte tijd verschenen verschillende rapporten met uiteenlopende vergezichten, die meer en minder verstrekkende gevolgen hebben voor Nederlandse burgers. Tijdens de verkiezingsstrijd bleek de soep al minder heet gegeten te worden, al gaf de politiek wel een duidelijk signaal af: ook de woningmarkt moet bijdragen aan het terugdringen van het begrotingstekort. De huurprijsliberalisatie en beperking van de hypotheekrenteaftrek waren belangrijke en terugkerende gespreksonderwerpen. Een integrale aanpak van de woningmarkt bleek echter weinig aanhang te genieten en dat is vreemd. Blijkbaar kiest de politiek in dit dossier liever voor partiële maatregelen, dan voor een langetermijn-toekomstbeeld met visie. Dat is jammer, want vooral de doorstroming op de markt is gebaat bij een integrale analyse. Bovendien willen huishoudens niet alleen voor de huidige regeerperiode weten waar ze aan toe zijn, maar ook daarna op het overheidsbeleid kunnen vertrouwen. Dat geldt zeker ook in de koopwoningsector, waar woningeigenaren financiële verplichtingen aangaan die vaak verschillende decennia beslaan. Woonconsumenten zijn nu onzeker en velen wachten daarom af. Zij zijn gebaat bij duidelijkheid. Niet slechts voor de duur van een kabinet. Dat is namelijk maximaal vier jaar en dan blijft de onzekerheid in stand. Het vertrouwen komt slechts terug als de betaalbaarheid van huur- en koopwoningen en de verstrekte hypotheken gewaarborgd is. Een lange doorlooptijd en verschillende kleine aanpassingen zijn dan duidelijk te prefereren boven grote ingrepen op de korte termijn. Belangrijk is dat huishoudens op korte en lange termijn hun financiële verplichtingen kunnen blijven voldoen. Erken dat een systeemhervorming tijd zal kosten en pas op termijn geld zal opleveren. Dat geeft burgers vertrouwen in de toekomst en dat is gunstig voor woonconsumenten, woningcorporaties, de financiële sector, de Nederlandse overheid en daarmee voor ons allemaal.”
Prioriteit 2: vitale steden
Jozias van Aartsen, burgemeester van Den Haag: ‘Een goede relatie heeft beide partijen veel te bieden’
“Het is voor een stad als Den Haag van groot belang om een zeer stevige en goede relatie te onderhouden met de woningcorporaties die binnen de gemeentegrenzen actief zijn. Zeker in tijden van financiële en economische crisis. Een goede relatie is doorslaggevend voor het succes van de wijkaanpak. Want slechts drie partijen zijn naast de bewoners en de gemeente op de hoogte van wat er allemaal speelt in de krachtwijken: de scholen, de politie en de corporaties. De woningcorporaties hebben een zakelijk belang, omdat zij daar een enorm woningbestand hebben. En zij dienen een maatschappelijk belang dat voor een belangrijk deel samenvalt met dat van de gemeenten: kwalitatief goede en leefbare wijken. Een gemeentebestuur dat een goede relatie heeft met de corporaties heeft daarom per definitie een voorsprong op gemeenten die een verstoorde relatie hebben. Den Haag is wat dat betreft een goed voorbeeld. We hebben met de Haagse corporaties een deal gesloten voor de aanpak van onze wijken van de toekomst (zoals zij ze in Den Haag beschrijven), die voorziet in een investering van 2,7 miljard euro over een periode van tien jaar. Een belangrijk pact waar we elkaar ook aan houden. Ik hoop dat door dit soort geslaagde voorbeelden het rijk ervan doordrongen raakt dat een goede relatie tussen overheid en corporatiesector beide partijen veel te bieden heeft. Het is beter om corporaties in hun vitale betekenis voor steden op de juiste waarde te schatten, dan ze van rijkszijde voor de tweede keer financieel voor het blok te zetten.”
Prioriteit 3: betaalbaarheid
Randvoorwaarde 1: stel de investeringscapaciteit van corporaties veilig
Elco Brinkman, voorzitter Bouwend Nederland: ‘investeringspotentie corporaties moet op peil blijven’
“Woningcorporaties zijn buitengewoon belangrijke opdrachtgevers voor de bouwsector. Zij hebben de afgelopen jaren sowieso een belangrijk aandeel gehad in de woningbouwproductie, die daardoor nog enigszins op niveau is gebleven. Op tal van plaatsen zijn individuele woningcorporaties, bouwbedrijven en installatiebedrijven in dat kader ook met elkaar in gesprek om te bezien hoe de productie eenvoudiger opgezet en versneld kan worden. Woningcorporaties zien zich daarnaast gesteld voor een enorme opgave in met name het vroeg-naoorlogse woningbezit. Dat deel van de woningvoorraad is toe aan een ingrijpende opknapbeurt, omdat de woningkwaliteit niet meer voldoet aan de eisen van deze tijd, ook uit oogpunt van energieprestatie. Met die opgave is eveneens heel veel werk voor onze sector gemoeid. We mogen dus wel concluderen dat er een gedeeld belang is tussen de bouwbedrijven en de corporaties. De bouw helpt de corporatiesector bij het verwezenlijken van haar doelstellingen, en de corporaties zijn voor de bouw een onmisbare banenmotor. En dat wordt in beide sectoren ook zeer ervaren. Het nieuwe kabinet moet er daarom voor waken dat de investeringspotentie van de corporatiesector nog verder afneemt. En als de sector al kleiner wordt gemaakt dan zal daar tegenover moeten staan dat het voor beleggers weer interessant moet worden om in de huur- en koopsector te investeren. Want als de investeringsruimte voor corporaties wordt ingeperkt en er ook aan de commerciële kant niet wordt geïnvesteerd raakt de gang er pas echt uit.”
Randvoorwaarde 2: erken dat volkshuisvesting een zaak van de regio is
Randvoorwaarde 3: maak de volkshuisvesting effectief
Martin van Rijn, voorzitter Raad van Bestuur van PGGM: ‘Zet niet de ordening maar de prestaties centraal’
“Het is ook anno 2010 nog steeds zeer prettig dat er woningcorporaties zijn. Want zij zijn als geen ander in staat om op bedrijfseconomisch verantwoorde wijze niet altijd even rendabele projecten te realiseren. De zorg voor de sociale woningbouw is bij de corporaties in goede handen. Ik sta dus ook nog steeds achter de verzelfstandiging van de sector. Tegelijkertijd valt niet te ontkennen dat er steeds meer onvrede is ontstaan over de prestaties die corporaties leveren. Het indertijd geformuleerde ‘Antwoord aan de Samenleving’ was gewoon too little too late. Daardoor is de logische positie van corporaties geërodeerd. In sommige discussies komt nu zelfs de verstatelijkingsoptie weer bovendrijven. Maar daarmee wordt voorbij gegaan aan het succes van de verzelfstandiging. Corporaties moeten ook veel beter laten zien wat zij allemaal doen en bereid zijn te doen. De politiek op haar beurt moet erkennen dat er simpelweg geen geld is om het anders te regelen. De overheidssubsidiekraan zal echt niet meer gaan stromen. De enige realistische optie is dat de overheid hele scherpe eisen stelt aan de prestaties van corporaties om ze daar vervolgens ook op af te rekenen. Het zou heel goed zijn als het nieuwe kabinet de ideologische discussie over de ordening stopt en die vervangt door een praktische discussie over de prestaties.”