Er wordt onderscheid gemaakt tussen taken die kunnen worden gefinancierd met behulp van staatssteun (in de vorm van achtervang bij de borging van leningen en taken waarbij de financiering zonder borging moet plaatsvinden) omdat overheidsteun niet meer is toegestaan. Dit laatste betreft onder andere het bouwen van duurdere huurwoningen (meer dan € 652,- huur per maand).Dit gegeven leidt tot hogere rentekosten.
Primaire rol: woonruimte voor lage inkomens
De primaire rol voor de woningcorporaties is om lage inkomens aan kwalitatief goede woonruimte te helpen. Daarbij is het een gegeven dat er sprake is van een onrendabele top; een stuk van de investering dat niet terugverdiend wordt. Dit om de huur betaalbaar en dus bereikbaar te houden voor deze doelgroep, veelal met ondersteuning van huurtoeslag. We hebben het dan over inkomens met een inkomen onder de € 33.000 per jaar. Gelukkig kan financiering van huurwoningen tot € 652,- per maand plaatsvinden met leningen tegen lagere rente mede vanwege de achtervang door de overheid. Dat scheelt weer enkele duizenden euro’s per jaar.
Middeninkomens helpen door dure huur
Er is echter ook een andere inkomensgroep die steeds moeilijker aan betaalbare woonruimte kan komen: de lagere middeninkomens (van € 33.000 – circa € 43.000). Zij komen door de nieuwe wettelijke bepalingen niet meer in aanmerking voor een sociale huurwoning. Maar hebben ook te weinig financiële draagkracht om een woning te kopen of te huren in de hogere prijscategorie in vrije sector (huren van meer dan € 800 per maand). Huurwoningen net boven de € 652,- per maand zouden een mogelijke oplossing bieden, maar deze zijn nauwelijks aanwezig.
Bouwen van duurdere huurwoningen behoort ook, weliswaar meer secundair, tot de taak van woningcorporaties. Hiermee hebben wij als corporaties een instrument in handen om te voorzien in de toenemende vraag naar huurwoningen voor de genoemde lagere middeninkomens. Voor deze groep is het nodig om huren te realiseren die net boven de € 652,- (vrije sectorgrens) liggen. De moeilijkheid daarbij is echter dat de financiering voor de bouw van deze woning moet worden aangetrokken zonder overheidsachtervang van partijen zoals banken, die dan een hogere rente vragen. Als deze rente doorberekend zou worden dan leidt dat tot een hogere huur van (afhankelijk van het type woning). Dit scheelt al snel tussen de € 150,- en de € 200,- per maand. Als de woningcorporatie zou beslissen om de hoge rente die wij moet betalen over de financiering van de bouw niet (geheel) door te belasten en dus lagere huren te vragen dan eigenlijk zou moeten, dan zou zij de middeninkomens een handreiking doen. Dit betekent wel dat wij zelf extra geld moet bijleggen.
Dilemma
Een lastig dilemma. Als je de middeninkomens die in de knel zitten wilt helpen, moet je als woningcorporatie meer verlies nemen op je investeringen omdat je ‘duur geld’ moet aantrekken wat je niet kunt doorbelasten in de huurprijs omdat deze dan weer niet opgebracht kan worden door de lage middeninkomensgroep. Dit kan toch nooit de doelstelling zijn van de Europese regeling ter voorkoming van staatssteun?